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LA COMPRA-VENTA
Comprobaciones previas
Llegados a este punto ya estamos seguros de que vivienda queremos comprar y de no equivocarnos.
Lo mejor que puede hacer para no equivocarse es acudir a un profesional inmobiliario, o si decide seguir adelante por su cuenta realizar las siguientes comprobaciones para evitar sorpresas.
1- Lo primero que debemos comprobar es la situación urbanística de la vivienda que nos interesa, ver si futuros planes pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o en fase de ejecución pueden afectar a la vivienda y su entorno, nos referimos desde una expropiación a la construcción de una autopista pegada podría reducir el valor de nuestro inmueble.
2- Debemos de acudir al Registro de la Propiedad para comprobar quien es el titular actual, si la vivienda que nos interesa se encuentra grabada con alguna hipoteca o carga, si pesa sobre ella alguna anotación de embargo, etc.
¿Puede darse el caso de que una propiedad o derecho no este inscrita e el registro?
Si, pues los contratos privados son válidos entre las partes, pero estos no pueden inscribirse en el registro, mientras que las escrituras públicas sí y una vez inscritas tendrán validez frente a todos los demás contratos, por ello lo más seguro a la hora de realizar la compra de nuestra vivienda siempre será otorgar escritura e inscribirla.
3- Salvo en el caso de que estemos comprando un chalet o una vivienda en construcción, antes de cerrar la operación, debemos ponernos en contacto con la comunidad de propietarios para informarnos de cuales son los gastos de comunidad que deberemos soportar, si la vivienda está al corriente en lo referido a gastos de comunidad (estos son una responsabilidad de la que responde la vivienda independientemente de quien sea el propietario) o si se tiene previsto afrontar alguna obra de importancia (restauración de la fachada, instalación o cambio de ascensores, etc) que suponga una derrama por gastos extraordinarios.
4- Los propietarios de las viviendas pagan impuestos por ellas, antes de comprar conviene comprobar que la vivienda esté al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.
Si estamos realizando la compra de una vivienda en construcción lo dicho en este apartado varía un poco, en este caso lo mejor es dirigirnos a la empresa promotora y solicitar los siguientes datos:
- Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos registrales.
- Planos de situación de la vivienda, descripción, superficie, servicios y suministros y memoria de calidades.
- Datos del Registro de la Propiedad.
- Copias de la licencia de construcción y ocupación.
- Estatutos de la Comunidad (si existen, que no son obligatorios).
- Precio y forma de pago.
- Si existe, hipoteca y forma de subrogación.
- Cómo se va a documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales.
5- La compra de una vivienda genera una serie de gastos para los cuales debemos estar prevenidos, inscripción en el registro, gastos notariales, en el caso de recurrir a una hipoteca gastos de apertura de hipoteca... Lo más recomendable de nuevo es acudir a un profesional, él les ayudará a cuantificar el importe de estos gastos.
El proceso paso a paso
Aquí tiene un breve resumen todos los pasos que deberá seguir el proceso de compra - venta y los gastos a los que deberá ir enfrentándose:
- La Señal: Una vez que sabemos cual es la vivienda que deseamos y hemos hecho todas las comprobaciones pertinentes para evitar cualquier sorpresa, procederemos a reservar nuestra vivienda, lo haremos entregando una señal acordada por ambas partes.
Para esta operación existen dos clases de contratos con obligaciones y derechos muy distintos:
Paga y Señal: Es una cantidad de dinero que se entrega a cuenta del precio final de la vivienda, este dinero forma parte del precio final, esta fórmula de reserva constituye en si misma un contrato de compraventa desde el momento que se firma y tanto comprador como vendedor pueden exigir el cumplimiento del contrato en caso de renuncia de la otra parte, sea cual sea la causa.
Las Arras: También conocidas como arras penitenciales es una cantidad de dinero que se entrega por una opción de compra, en este caso cualquiera de las dos partes puede retractarse, el vendedor de vender y el comprador de comprar, este último perdería la señal entregada, y el primero deberá indemnizar al comprador con el doble de la entrega a cuenta si es suya la renuncia.
Contrato de Compra-venta:
Una vez reservada nuestra vivienda, el siguiente paso es formalizar un Contrato de Compra-venta, que no es otra cosa que un documento en el que describe la vivienda y que obliga al vendedor a la entrega del inmueble y al comprador a pagar un precio por ella, que es conveniente que elevar a escritura pública.
- Escritura Notarial y Registro:
Una vez claras las condiciones de compra, el acto formal de compraventa se realiza mediante un contrato firmado ante notario denominado Escritura Pública.
Esta escritura después de liquidar los correspondientes gastos e impuestos se lleva al Registro de la Propiedad y en ella se detallan perfectamente todas las características relevantes de nuestra vivienda: situación, características, espacios colindantes, superficie, precio, forma de pago y las condiciones referentes a posibles aplazamientos de pago y otras condiciones si es que las hay.
Todo este proceso es conveniente que lo lleven a cabo profesionales inmobiliarios, esto le ahorrará tiempo, molestias y costes innecesarios.
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